Czym jest prawo pierwokupu umownego?

Umowne prawo pierwokupu zostało określone w art. 596 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone przez ustawę lub czynność prawną. W praktyce to oznacza, że prawo to może zostać zastrzeżone np. w ramach zawartej umowy sprzedaży czy darowizny albo w odrębnym porozumieniu.

Prawo pierwokupu to uprawnienie, które polega na możliwości nabycia nieruchomości przez osobę uprawnioną na warunkach identycznych, jak określone w umowie sprzedaży zawartej przez sprzedającego z potencjalnym nabywcą. Pod warunkiem, że prawo to zostało wcześniej zastrzeżone na rzecz danej osoby. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości, zanim dokona jej sprzedaży na rzecz osoby trzeciej, jest zobowiązany poinformować uprawnionego do pierwokupu o zamiarze sprzedaży i umożliwić mu wykonanie jego prawa.

Co ważne, prawo pierwokupu umownego ma charakter warunkowy i jest aktywowane dopiero w momencie zawarcia przez właściciela nieruchomości warunkowej umowy sprzedaży z innym nabywcą. Taka umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i przesłana przez notariusza osobie uprawnionej, która ma określony czas na podjęcie decyzji. W tym czasie uprawniony może złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, co powoduje, że transakcja jest realizowana na jego rzecz.

Kiedy stosuje się prawo pierwokupu umownego?

Warto wiedzieć, że prawo pierwokupu działa wyłącznie w odniesieniu do umowy sprzedaży – nie stosuje się go w przypadku darowizny, zamiany czy innego rodzaju zbycia nieruchomości. Aby prawo pierwokupu było skuteczne, muszą zostać spełnione następujące warunki:

1.Zastrzeżenie prawa pierwokupu w umowie – najczęściej w umowie sprzedaży pierwotnej lub w odrębnej umowie cywilnoprawnej.

2.Sporządzenie warunkowej umowy sprzedaży – sprzedający zobowiązany jest do zawarcia umowy z potencjalnym nabywcą, która zawiera klauzulę uzależniającą jej skuteczność od niewykonania prawa pierwokupu przez uprawnionego.

3.Notyfikacja uprawnionego – notariusz, sporządzając warunkową umowę sprzedaży, przesyła jej odpis do uprawnionego. Ten z kolei ma ustawowy czas na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu.

Różnice między pierwokupem umownym a ustawowym

Prawo pierwokupu może mieć charakter umowny lub ustawowy. W przypadku pierwokupu ustawowego, uprawnienie to wynika bezpośrednio z przepisów prawa, odpowiednich ustaw jak, chociażby w przypadku nieruchomości rolnych, leśnych czy objętych Specjalną Strefą Rewitalizacji. Pierwokup ustawowy to po prostu uprawnienie Skarbu Państwa do nabycia określonej nieruchomości.

Z kolei pierwokup umowny, jak sama nazwa wskazuje, jest ustanawiany na mocy umowy lub odrębnego porozumienia między stronami.

Kluczowe różnice między tymi rodzajami prawa pierwokupu dotyczą m.in.:

• Podstawy prawnej – ustawowy pierwokup wynika z przepisów prawa, a umowny z zawartej umowy.
• Zakresu działania – pierwokup ustawowy jest stosowany w ściśle określonych sytuacjach (np. sprzedaż lasów lub gruntów rolnych), podczas gdy pierwokup umowny można zastrzec dla dowolnej nieruchomości.
• Ujawnienia w księdze wieczystej – pierwokup umowny może (i powinien) być wpisany do księgi wieczystej.

Konsekwencje pominięcia prawa pierwokupu

Pominięcie prawa pierwokupu podczas sprzedaży nieruchomości może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych. W świetle Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią, z pominięciem uprawnionego do pierwokupu, jest bezskuteczna wobec tej osoby. Oznacza to, że uprawniony może wystąpić na drogę sądową, domagając się uznania umowy za nieważną lub dochodząc rekompensaty finansowej. Dla sprzedającego oznacza to nie tylko komplikacje prawne, ale także opóźnienia w procesie sprzedaży i ryzyko dodatkowych kosztów. Z doświadczenia naszego biura nieruchomości wynika, że pominięcie prawa pierwokupu często wynika z nieświadomości sprzedającego co do istnienia takiego zobowiązania lub braku odpowiedniego doradztwa prawnego.

Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej

Jednym z najważniejszych aspektów związanych z prawem pierwokupu i jednocześnie zabezpieczeniem prawnym dla uprawnionego jest ujawnienie uprawnienia w księdze wieczystej. Taki wpis zapewnia:

1. Jawność prawa – potencjalny nabywca jest świadomy istnienia prawa pierwokupu i nie może twierdzić, że nie miał o nim wiedzy.
2. Skuteczność wobec nowego nabywcy – prawo pierwokupu działa także po zawarciu bezwarunkowej umowy sprzedaży, co oznacza, że nowy właściciel musi się z nim liczyć.
3. Ułatwienie dochodzenia roszczeń – w przypadku sporu prawnego wpis w księdze wieczystej znacząco zwiększa szanse uprawnionego na dochodzenie swoich praw.

W praktyce, zastrzeżenie prawa pierwokupu w księdze wieczystej jest kluczowe, jeśli chcemy uniknąć komplikacji prawnych i zabezpieczyć interesy osoby uprawnionej. Dzięki wpisowi do księgi wieczystej każdy potencjalny zainteresowany kupnem nieruchomości na Śląsku czy innym regionie kraju ma świadomość, że na nieruchomości ciąży prawo pierwokupu.

Prawo pierwokupu umownego to skuteczne narzędzie ochrony interesów stron w obrocie nieruchomościami. Wymaga jednak precyzyjnego przestrzegania procedur, zwłaszcza w zakresie zawierania warunkowych umów sprzedaży i notyfikacji uprawnionych.

Jeśli planujecie Państwo sprzedaż nieruchomości na Śląsku, warto skonsultować się z naszym ekspertem, który zadba o prawidłowe przeprowadzenie transakcji i pomoże uniknąć ewentualnych komplikacji prawnych. W takich sytuacjach nasze biuro nieruchomości Wodzisław Śląski TANI POŚREDNIK MEDIATOR Arkadiusz Ulążka - biuro nieruchomości  oferuje kompleksowe wsparcie, oparte na doświadczeniu i znajomości lokalnego rynku. 

#pierwokup #prawopierwokupuumownego #biuronieruchomosci #agentnieruchomosci #biuronieruchomosciwodzislawslaski #biuronieruchomoscikatowice #posrednikneiruchomosci #ryneknieruchomosci #zakupdomu #zakupmieszkania #zakupdzialki #mediator #mediacja #trudnesprzedaze