Czym jest prawo pierwokupu?

W praktyce oznacza to uprawnienie danej osoby lub podmiotu do zakupu rzeczy (w tym nieruchomości) w pierwszej kolejności, gdy właściciel zamierza sprzedać ją innej osobie. W przypadku obrotu nieruchomościami prawo pierwokupu może przysługiwać zarówno osobom fizycznym, prawnym, jak i podmiotom publicznym, takim jak gmina. Podstawą prawną tego uprawnienia jest art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami („UGN"). Poniżej opisujemy sytuacje, w których gmina ma prawo pierwokupu, oraz wyłączenia przewidziane w ustawie.

Kiedy przysługuje gminie prawo pierwokupu?

Zgodnie z art. 109 ust. 1 UGN, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadkach gdy:

1. Niezabudowana nieruchomość nabyta była uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jeśli sprzedawca nabył niezabudowaną nieruchomość od państwa, lub samorządu, gmina ma prawo pierwokupu w przypadku jej dalszej sprzedaży.
2. Niezabudowana nieruchomość oddana jest w użytkowanie wieczyste. Dotyczy to każdej formy nabycia prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości przez obecnego właściciela.
3. Nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego położone są na obszarze przeznaczonym na cele publiczne. Prawo pierwokupu obowiązuje, jeśli dla nieruchomości przewidziano cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jeśli wydano decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
4. Nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków lub prawo użytkowania wieczystego takiej nieruchomości. Dotyczy to obiektów chronionych jako zabytki, których sprzedaż podlega szczególnym regulacjom.
5. Nieruchomość położona jest na obszarze rewitalizacji. Jeśli gmina uchwaliła obszar rewitalizacji zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, przysługuje jej prawo pierwokupu.
6. Nieruchomość położona jest w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Dotyczy to obszarów określonych w rozdziale 5 ww. ustawy o rewitalizacji.

Wyłączenia ustawowe prawa pierwokupu

Ustawa w art. 109 ust. 3 przewiduje również wyjątki. Otóż prawa pierwokupu gminy nie stosuje się gdy:

1. Sprzedaż następuje na rzecz osób bliskich.
2. Sprzedaż następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego. 
3. Ma miejsce odszkodowanie lub rekompensata. 
4. Następuje zamiana własności nieruchomości.
5. Nie ujawniono prawa pierwokupu w księdze wieczystej.
6. W grę wchodzą cele budowy dróg krajowych.
7. Dotyczy budowli przeciwpowodziowych i stacji radarów meteorologicznych.
8. Sprzedaż nieruchomości następuje do Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Jak przebiega transakcja z prawem pierwokupu?

Sprzedaż nieruchomości, w przypadku której gminie przysługuje prawo pierwokupu, wymaga zawarcia warunkowej umowy sprzedaży przed notariuszem. Następnie notariusz przesyła wypis aktu do właściwej gminy, która ma 30 dni na podjęcie decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Jeśli gmina zdecyduje się na zakup nieruchomości, transakcja jest realizowana pomiędzy zbywcą a gminą, a nieruchomość przechodzi na jej własność. Jeśli gmina nie złoży oświadczenia w wyznaczonym terminie, sprzedający może podpisać z kupującym umowę przeniesienia własności nieruchomości.

Współpraca z biurem nieruchomości – klucz do sprawnej transakcji

Prawo pierwokupu może wprowadzać znaczące komplikacje w procesie sprzedaży nieruchomości. Dlatego warto współpracować z doświadczonym biurem nieruchomości, gdyż profesjonalny pośrednik pomoże zidentyfikować, czy dana transakcja podlega prawu pierwokupu, oraz zapewni wsparcie w przygotowaniu dokumentacji i przeprowadzeniu dwuetapowej transakcji. Nasze biuro nieruchomości TANI POŚREDNIK MEDIATOR Arkadiusz Ulążka- Wodzisław Śląski ulica Pszowska 1A- oferuje kompleksową pomoc w sprzedaży nieruchomości, dbając o każdy etap procesu, aby przebiegał on sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jeśli przygotowujecie się Państwo do sprzedaży nieruchomości, działki w Wodzisławiu Śląskim lub planujecie kupić nieruchomość na Śląsku, wsparcie naszego pośrednika nieruchomości gwarantuje bezpieczeństwo i zgodność transakcji z przepisami prawa.