Rynek mieszkań w styczniu 2026

Rynek mieszkań w styczniu 2026 był najbardziej czytelny na poziomie ofert, gdzie w części tańszych miast pojawiły się gwałtowne korekty.

W Sosnowiec odnotowano wzrost około 16,9% miesiąc do miesiąca, a w Częstochowa około 10,5% w tym samym ujęciu.

Jednocześnie w dużych ośrodkach, takich jak Warszawa i Poznań, zmiany były kosmetyczne i oscylowały wokół ułamków procenta.

To oznaczało, że „mieszkanie na sprzedaż” w topowych lokalizacjach nadal trzymało poziom, a większą przestrzeń do negocjacji dawały rynki peryferyjne oraz lokale o słabszym standardzie.

Badanie nastrojów pośredników sugerowało, że w pierwszym kwartale 2026 roku popyt na większe mieszkania na rynku wtórnym ma umiarkowanie rosnąć, a na kawalerki ma raczej stabilizować się.

Agenci zwracali uwagę, że lokalne obniżki częściej dotyczą mieszkań do remontu, o dużym metrażu albo z gorszą komunikacją.

Stabilniejsze były mieszkania 2- i 3-pokojowe w dobrych lokalizacjach oraz lokale kupowane pod wynajem, bo tam popyt jest najbardziej powtarzalny.

W praktyce styczniowe transakcje częściej opierały się na negocjacjach warunków niż na szerokich, jednolitych ruchach cen w całym kraju.

Rynek budownictwa jednorodzinnego i domów w styczniu 2026

Rynek domów jednorodzinnych w styczniu 2026 okazał się jeszcze bardziej zależny od lokalizacji niż segment mieszkań.

W badaniu pośredników 46% wskazywało, że w pierwszym kwartale 2026 roku wzrośnie popyt na domy, a 37% nie oczekiwało większych zmian.

Oczekiwania cenowe dla domów były rozproszone, bo 44% agentów mówiło o stabilizacji, 26% o wzrostach, a 28% o spadkach.

Dla klienta, który wystawia „dom na sprzedaż”, kluczowe stały się więc standard, dojazd i realne porównanie z konkurencyjnymi ofertami w promieniu kilku kilometrów.

Zimą działa też silna sezonowość, dlatego część właścicieli wstrzymuje prezentacje do wiosny, co w styczniu ogranicza liczbę ogłoszeń i utrudnia wycenę.

Jednocześnie pośrednicy zakładali, że podaż domów i działek w pierwszym kwartale 2026 roku lekko wzrośnie albo pozostanie podobna do końcówki 2025 roku.

Dodatkowym tłem były działki z wydanymi warunkami zabudowy, które budziły największe zainteresowanie, bo redukują ryzyko formalne i skracają czas inwestycji.

Rynek najmu w styczniu 2026

Rynek najmu w styczniu 2026 zachowywał się spokojniej niż rynek sprzedaży, co było widoczne w danych o stawkach ofertowych.

W raporcie Bankier.pl miesięczne obniżki czynszów w analizowanych miastach nie przekraczały 1% dla popularnych metraży.

Zmiany w ujęciu rocznym częściej wskazywały na obniżki lub niewielkie wzrosty, co wzmacniało obraz stabilizacji po wcześniejszych skokach stawek.

Jednocześnie końcówka 2025 roku była słabsza sezonowo, bo w grudniu oferta mieszkań na wynajem spadła o około 11% miesiąc do miesiąca, a popyt zmniejszył się o około 23%.

W takich warunkach styczeń bywa miesiącem pierwszego odbicia aktywności, ale w 2026 roku to odbicie miało raczej miękki charakter.

Dla właścicieli kluczowa była jakość prezentacji i realistyczna wycena, bo najemcy łatwo porównywali oferty w obrębie tej samej dzielnicy i standardu.

Kredyty hipoteczne i stopy procentowe w styczniu 2026

Warunki finansowania w styczniu 2026 pozostały przewidywalne, bo Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe bez zmian.

Stopa referencyjna Narodowy Bank Polski wynosiła 4,00% w skali rocznej, co stabilizowało wyliczenia rat kredytów hipotecznych.

Dane o popycie kredytowym z końca 2025 roku wskazywały na ożywienie, bo w grudniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało około 33,48 tysiąca osób.

Średnia kwota wnioskowanego kredytu sięgnęła około 487,77 tysiąca złotych, co oznaczało wzrost o 9,7% rok do roku.

Jednocześnie liczba wnioskujących spadła względem listopada, co pasuje do obrazu sezonowego wyhamowania w okresie świątecznym.

W styczniu część klientów wracała do rozmów o finansowaniu, bo przy stabilnych stopach łatwiej było planować zakup z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem.

Podaż i budownictwo mieszkaniowe na progu 2026

Po stronie podaży kluczowe były dane Główny Urząd Statystyczny, które pokazały mocniejszy wynik oddań, ale słabszy impuls na przyszłość.

W 2025 roku oddano do użytkowania około 208,8 tysiąca mieszkań, czyli o 4,3% więcej niż rok wcześniej.

Deweloperzy przekazali około 134,1 tysiąca lokali, a inwestorzy indywidualni około 67,6 tysiąca, co podkreśla znaczenie budownictwa jednorodzinnego i inwestycji „dla siebie”.

Jednocześnie liczba pozwoleń na budowę spadła o 8,8%, a liczba rozpoczętych budów o 9,2%, co może ograniczać nową ofertę w kolejnych kwartałach 2026 roku.

Przeciętna powierzchnia nowo wybudowanego mieszkania wyniosła 87 m², co sprzyjało segmentowi większych lokali, ale podnosiło barierę wejścia dla części kupujących.

Dla rynku oznaczało to relatywnie solidną dostępność lokali gotowych oraz ostrożniejsze planowanie nowych inwestycji na przyszłość.

Wnioski dla kupujących i sprzedających

W efekcie styczeń 2026 był miesiącem, w którym decyzje coraz częściej podejmowano na podstawie konkretnej lokalizacji, jakości i możliwości kredytowych, a nie ogólnych nagłówków o „rynku w kraju”.

Dla sprzedających najlepszą strategią było dopracowanie oferty i elastyczność negocjacyjna, a dla kupujących cierpliwe porównywanie podobnych ogłoszeń oraz twarde sprawdzanie kosztów finansowania.