Sytuacja rynkowa w 2026 roku

Dane z początku 2026 r. wskazują, że rynek mieszkaniowy nie jest już tak jednostronnie „rynkiem sprzedającego” jak w latach największego boomu. Według GUS w okresie styczeń–marzec 2026 r. oddano do użytkowania 45,2 tys. mieszkań, czyli o 1,4% mniej niż rok wcześniej, ale jednocześnie w I kwartale wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 67,5 tys. mieszkań, o 7,4% więcej rok do roku; liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wyniosła 49,4 tys. i była o 11,4% niższa niż rok wcześniej. Oznacza to rynek niejednorodny: z jednej strony mamy mniej rozpoczętych inwestycji, z drugiej — nadal dużą bazę projektów i mieszkań wprowadzanych do obrotu.

Ceny również nie rosną już wszędzie w tym samym tempie. Dane NBP opracowane przez Bankier.pl pokazują, że w IV kwartale 2025 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach wyniosła 14 251 zł/m² i była o 0,8% niższa niż rok wcześniej. W Warszawie średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wyniosła 16 583 zł/m², w Krakowie 15 588 zł/m², we Wrocławiu 14 062 zł/m², w Gdańsku 14 379 zł/m², a w Łodzi 9708 zł/m². Na rynku wtórnym również widać korekty: w IV kwartale 2025 r. w Warszawie średnia cena transakcyjna wyniosła 16 750 zł/m² i była o 1,2% niższa rok do roku, w Krakowie 14 898 zł/m² i była niższa o 2,2%, a we Wrocławiu 12 546 zł/m² i była niższa o 3,1%.

Ważne są też ceny ofertowe, bo to z nimi kupujący spotyka się na portalach i w biurach sprzedaży. Polski Instytut Ekonomiczny wskazywał, że w IV kwartale 2025 r. w 17 miastach ceny nowych ofert na rynku pierwotnym wzrosły o 4,5% rok do roku i 2,1% kwartał do kwartału, natomiast na rynku wtórnym spadły o 1,7% rok do roku, choć wzrosły o 1,2% kwartalnie. To pokazuje istotną różnicę: rynek pierwotny jest nadal wspierany przez koszty budowy, ceny gruntów i strategie deweloperów, natomiast na rynku wtórnym częściej pojawia się presja na negocjacje, zwłaszcza przy lokalach wymagających remontu.

Argumenty za rynkiem pierwotnym

Największą zaletą rynku pierwotnego w 2026 r. jest przewidywalność techniczna. Nowe budynki powstają według aktualnych norm, mają nowe instalacje, windy, garaże podziemne, monitoring, rowerownie, komórki lokatorskie i często lepszą charakterystykę energetyczną niż starsze bloki. Dla kupującego oznacza to mniejsze ryzyko dużych wydatków remontowych w pierwszych latach użytkowania. W nowym mieszkaniu nie trzeba wymieniać pionów, instalacji elektrycznej, okien ani podłóg po poprzednim właścicielu. Jeśli budynek jest dobrze wykonany, koszty utrzymania mogą być bardziej przewidywalne.

Drugim argumentem jest możliwość dostosowania mieszkania do własnych potrzeb. Lokal w stanie deweloperskim daje większą swobodę aranżacji: można wybrać układ kuchni, łazienki, zabudowy, oświetlenia i materiałów. Dla osób kupujących mieszkanie na wiele lat jest to istotna przewaga, bo nie płacą za cudzy gust i nie muszą usuwać wcześniejszych wykończeń. Deweloperzy coraz częściej oferują też pakiety wykończeniowe, co skraca czas organizacji prac, choć nie zawsze jest najtańszą opcją.

Trzecią zaletą jest większa przejrzystość cenowa niż jeszcze kilka lat temu. Od 2025 r. deweloperzy zostali objęci obowiązkiem publikowania cen mieszkań, domów, pomieszczeń przynależnych, dodatkowych kosztów oraz historii zmian cen. Dla kupującego oznacza to lepszą możliwość porównania inwestycji i mniejszą zależność od rozmowy z handlowcem w biurze sprzedaży.

Rynek pierwotny ma jednak istotne minusy. Pierwszym jest koszt wykończenia. W 2026 r. wykończenie mieszkania „pod klucz” według szacunków rynkowych kosztuje przeciętnie około 1800–3500 zł/m², zależnie od standardu, lokalizacji i zakresu prac. Dla mieszkania 50 m² oznacza to często 90–130 tys. zł w średnim standardzie, a w największych miastach bliżej górnej granicy. To koszt, którego nie widać w samej cenie metra kwadratowego. Kupujący, który porównuje nowe mieszkanie za 13 tys. zł/m² z używanym za 12 tys. zł/m², musi doliczyć wykończenie, czas oczekiwania, ewentualny najem przejściowy, miejsce postojowe i komórkę lokatorską.

Drugim minusem jest czas. Część mieszkań deweloperskich jest gotowa, ale wiele kupuje się na etapie budowy. Oznacza to oczekiwanie na odbiór, przeniesienie własności, wpis do księgi wieczystej, a później jeszcze kilka miesięcy wykończenia. Dla osób, które muszą szybko się przeprowadzić, rynek pierwotny bywa mniej opłacalny, bo przez pewien czas ponoszą podwójne koszty: ratę kredytu, transze kredytowe albo opłaty okołokredytowe oraz czynsz najmu dotychczasowego lokum.

Argumenty za rynkiem wtórnym

Rynek wtórny w 2026 r. ma mocny argument: lokalizację. Wiele mieszkań z drugiej ręki znajduje się w dzielnicach, w których nowe inwestycje są rzadkie albo bardzo drogie. Dotyczy to centrów miast, rejonów dobrze skomunikowanych, osiedli z pełną infrastrukturą, szkół, przychodni, parków i usług. Dla wielu kupujących codzienna wygoda jest ważniejsza niż nowoczesna klatka schodowa czy garaż podziemny. Jeżeli mieszkanie z rynku wtórnego pozwala oszczędzić 30–40 minut dziennie na dojazdach, jego realna wartość użytkowa może być wyższa niż tańszego nowego lokalu na obrzeżach.

Drugą zaletą jest możliwość szybszego zamieszkania. Jeżeli mieszkanie jest w dobrym stanie, kupujący może ograniczyć się do odświeżenia ścian, wymiany mebli lub drobnych napraw. To ważne dla rodzin z dziećmi, osób sprzedających poprzednie mieszkanie, a także inwestorów, którzy chcą szybko rozpocząć wynajem. W warunkach wysokich kosztów kredytu i najmu czas ma konkretną wartość finansową.

Trzeci argument to negocjacyjność. Na rynku wtórnym sprzedającym jest osoba prywatna, często z indywidualną motywacją: przeprowadzką, spadkiem, rozwodem, zakupem innej nieruchomości albo koniecznością spłaty zobowiązań. W takich sytuacjach cena ofertowa może być bardziej elastyczna. Dane NBP pokazujące spadki cen transakcyjnych na części największych rynków wtórnych sugerują, że w 2026 r. kupujący ma większe pole do rozmowy niż w okresie gorączki zakupowej.

Rynek wtórny ma jednak własne pułapki. Najważniejsza to koszt remontu. W 2026 r. generalny remont mieszkania jest szacowany przeciętnie na 1500–5500 zł/m², w zależności od zakresu, standardu, materiałów i robocizny. Nawet budżetowy remont 45-metrowego mieszkania może kosztować około 67 tys. zł, a znaczną część wydatków pochłaniają kuchnia, łazienka i robocizna. Oznacza to, że pozornie tańsze mieszkanie z rynku wtórnego może po doliczeniu remontu kosztować tyle samo co nowe, a czasem więcej.

Drugim ryzykiem jest stan techniczny budynku. W starszych blokach trzeba sprawdzić instalacje, piony wodno-kanalizacyjne, ogrzewanie, stan elewacji, fundusz remontowy, planowane prace wspólnoty lub spółdzielni oraz wysokość czynszu administracyjnego. Niska cena lokalu może wynikać z tego, że budynek wymaga termomodernizacji, remontu dachu, wymiany wind albo instalacji. Wtedy koszty zostaną przerzucone na właścicieli w formie wyższych zaliczek lub funduszu remontowego.

Podatki i koszty transakcyjne

Pod względem podatkowym rynek pierwotny i wtórny różnią się istotnie. Przy zakupie od dewelopera cena zazwyczaj zawiera VAT, a kupujący co do zasady nie płaci klasycznego PCC od zakupu takiego lokalu, ponieważ PCC dotyczy sytuacji, w których transakcja nie jest objęta VAT. Oficjalny serwis gov.pl wyjaśnia, że jeśli dana umowa nie jest objęta VAT, powstaje obowiązek zapłaty PCC. Przy rynku wtórnym standardowo znaczenie ma podatek PCC od umowy sprzedaży nieruchomości w wysokości 2% podstawy opodatkowania, czyli zwykle wartości rynkowej nieruchomości.

Od tej zasady istnieje ważne zwolnienie dla kupujących pierwsze mieszkanie lub dom. Ustawa o PCC przewiduje zwolnienie między innymi dla sprzedaży lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeśli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży i wcześniej nie przysługiwały takie prawa, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia. W praktyce oznacza to, że dla części osób kupujących pierwsze mieszkanie rynek wtórny stał się podatkowo bardziej konkurencyjny, bo odpada koszt 2% PCC.

Finansowanie i popyt kredytowy

W 2026 r. opłacalność zakupu jest silnie powiązana z kredytem. Stopa referencyjna NBP od 5 marca 2026 r. wynosi 3,75%, co oznacza niższy koszt pieniądza niż w okresie najwyższych stóp, ale kredyty hipoteczne nadal pozostają istotnym obciążeniem dla budżetu domowego. Dane BIK pokazują, że popyt kredytowy pozostaje wysoki: w marcu 2026 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 80,5% rok do roku, a o kredyt wnioskowało 63,31 tys. osób. Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła wtedy 506,42 tys. zł. W kwietniu 2026 r. popyt ochłodził się względem marca, ale nadal był wyraźnie wyższy niż rok wcześniej: wartość zapytań wzrosła o 29,8% rok do roku, a średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 500,41 tys. zł.

To ma dwa skutki. Po pierwsze, spadek stóp i poprawa zdolności kredytowej mogą ponownie wzmacniać popyt, zwłaszcza w dużych miastach. Po drugie, kupujący nie powinni zakładać, że będą mieli nieskończenie dużo czasu na negocjacje najlepszych lokali. Dobre mieszkania — zarówno nowe, jak i używane — nadal sprzedają się szybciej niż lokale z wadami: hałasem, słabym układem, wysokim piętrem bez windy, ciemną ekspozycją albo dużymi kosztami remontu.

Raport AMRON-SARFiN za IV kwartał 2025 r. potwierdza, że rynek kredytowy wszedł w 2026 r. po bardzo mocnym roku: w całym 2025 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości przekraczającej 103 mld zł, a w samym IV kwartale 2025 r. było to 64 228 kredytów na ponad 29 mld zł. Średnia wartość udzielanego kredytu hipotecznego wzrosła do 455,1 tys. zł na koniec 2025 r.

Co bardziej opłaca się dla kupującego na własne potrzeby?

Dla osoby kupującej mieszkanie dla siebie bardziej opłacalny jest ten rynek, który daje niższy całkowity koszt życia w danym miejscu, a nie tylko niższą cenę zakupu. Jeśli kupujący ma czas, środki na wykończenie i chce mieszkać w nowym budynku przez wiele lat, rynek pierwotny może być korzystniejszy. Nowe mieszkanie daje niższe ryzyko remontowe, większy komfort energetyczny, możliwość własnej aranżacji i mniejsze prawdopodobieństwo kosztownych awarii w pierwszych latach.

Jeśli jednak priorytetem jest lokalizacja, szybka przeprowadzka i dostęp do infrastruktury, często bardziej opłaca się rynek wtórny. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań w dobrym stanie, położonych blisko komunikacji, pracy, szkół i usług. Nawet jeśli budynek jest starszy, dobrze utrzymany lokal w atrakcyjnej dzielnicy może zachowywać wartość lepiej niż nowe mieszkanie na peryferiach, gdzie podaż kolejnych inwestycji będzie duża.

Można to ująć praktycznie. Nowe mieszkanie o powierzchni 50 m² za 13 000 zł/m² kosztuje 650 tys. zł, ale po doliczeniu wykończenia w średnim standardzie całkowity budżet może wzrosnąć do około 740–780 tys. zł. Mieszkanie z rynku wtórnego za 12 000 zł/m² kosztuje 600 tys. zł; jeśli wymaga tylko lekkiego odświeżenia, może być wyraźnie tańsze. Jeśli jednak wymaga generalnego remontu za 100–200 tys. zł, jego przewaga znika. Dlatego w 2026 r. najważniejszym błędem kupujących jest porównywanie samej ceny za metr, bez doliczenia remontu, wykończenia, podatków, kosztów przejściowych i czasu.

Co bardziej opłaca się inwestorowi?

Dla inwestora odpowiedź jest jeszcze bardziej zależna od liczb. Rynek wtórny często wygrywa, gdy lokal można szybko wynająć, jest w dobrej lokalizacji i nie wymaga dużych nakładów. Najemca częściej płaci za lokalizację i funkcjonalność niż za fakt, że budynek jest nowy. Mieszkanie blisko metra, uczelni, biurowców albo centrum miasta może generować przychód niemal od razu po zakupie.

Rynek pierwotny może być korzystny inwestycyjnie, jeśli deweloper oferuje dobrą cenę na wczesnym etapie, lokal ma funkcjonalny układ, a okolica będzie zyskiwać na wartości dzięki infrastrukturze. Trzeba jednak doliczyć czas bez przychodu: okres budowy, odbiorów, wykończenia i szukania najemcy. PIE wskazywał, że w siedmiu największych miastach ceny najmu w 2025 r. rosły stabilnie o 1–3% rok do roku, podczas gdy ceny sprzedaży po wcześniejszych silnych wzrostach wyraźnie hamowały. To oznacza, że inwestor powinien bardzo ostrożnie liczyć rentowność, bo sam wzrost wartości nieruchomości nie jest już tak oczywisty jak w okresie boomu.

Wniosek: co wybrać w 2026 roku?

W 2026 r. rynek wtórny częściej opłaca się osobom, które chcą szybko zamieszkać, zależy im na lokalizacji i potrafią dobrze ocenić stan techniczny mieszkania. Najlepsze okazje są tam, gdzie cena uwzględnia realny koszt remontu, a sprzedający jest gotów negocjować. Szczególnie atrakcyjne mogą być lokale w dobrym stanie, z jasną księgą wieczystą, w budynkach po większych remontach i z rozsądnym czynszem.

Rynek pierwotny bardziej opłaca się kupującym długoterminowo, którzy chcą nowego standardu, niższego ryzyka technicznego i możliwości urządzenia mieszkania od zera. Jest też korzystny dla osób, które nie chcą kupować starszego lokalu z niepewną historią remontową. Trzeba jednak bezwzględnie doliczyć wykończenie, miejsce postojowe, komórkę lokatorską, czas oczekiwania i ewentualne koszty najmu do momentu przeprowadzki.

Najrozsądniejsza odpowiedź brzmi więc: w 2026 roku nie wygrywa automatycznie ani rynek pierwotny, ani wtórny. Wygrywa mieszkanie o najlepszym stosunku ceny całkowitej do jakości lokalizacji, stanu technicznego i kosztów przyszłego użytkowania. Przy obecnej stabilizacji cen i większej liczbie ofert kupujący ma lepszą pozycję niż w czasie boomu, ale musi liczyć dokładniej. Najbardziej opłacalne będą nie te lokale, które mają najniższą cenę w ogłoszeniu, lecz te, które po doliczeniu wszystkich kosztów — remontu, wykończenia, podatków, finansowania i czasu — nadal pozostają racjonalne.