Czym jest umowa dożywocia?

Zgodnie z art. 908 §1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że nabywca przejmuje nie tylko prawo własności, ale również obowiązek opieki nad dożywotnikiem, czyli osobą, która ustanowiła takie prawo. Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie jej wiąże się z konkretnymi konsekwencjami, nie tylko prawnymi, ale i praktycznymi. Obowiązki nabywcy to nie tylko zapewnienie miejsca zamieszkania, ale też dostarczanie wyżywienia, odzieży, opieki, pomocy w chorobie oraz – co istotne – organizacja pochówku zgodnego ze zwyczajem miejscowym lub życzeniem dożywotnika. Co ważne, dożywocie można ustanowić na każdej nieruchomości, która ma jej status np. na domu mieszkalnym czy mieszkaniu stanowiącym lokal wyodrębniony z księgą wieczystą. Nie można go jednak ustanowić na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, ponieważ to nie jest nieruchomość, a jedynie prawo rzeczowe.

Czy nieruchomość obciążoną dożywociem można sprzedać?

Zgodnie z przepisami, przeniesienie własności nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jest możliwe. Jednak art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi wyraźnie, że nabywca nieruchomości wstępuje w obowiązki wynikające z umowy dożywocia. Oznacza to, że kupujący nabywa nieruchomość z lokatorem, którego nie można eksmitować i wobec którego należy realizować wszystkie zobowiązania opiekuńcze. W praktyce więc sprzedaż takiej nieruchomości jest bardzo trudna. Nawet zgoda samego dożywotnika na sprzedaż nieruchomości niczego nie zmienia, gdyż jeśli wyrazi on wolę rezygnacji z prawa dożywocia, to nie wystarczy. W przeciwieństwie do służebności osobistej, której można się skutecznie zrzec za zgodą stron i przy odpowiednim wpisie do księgi wieczystej, dożywocie nie znika samoistnie. Konieczne jest jego formalne zniesienie przez sąd i ustalenie zamiany tego prawa na rentę. Sytuacja prawna upraszcza się jedynie w przypadku śmierci dożywotnika. Wówczas prawo dożywocia wygasa, a jedynym formalnym krokiem, który należy wykonać, jest złożenie w sądzie wieczystoksięgowym odpisu aktu zgonu. Na tej podstawie sąd wykreśla wpis z działu III księgi wieczystej. Tylko w takim przypadku sprzedaż nieruchomości nie będzie obarczona żadnym ryzykiem związanym z dożywociem.

Zamiana dożywocia na rentę – tylko przed sądem

Z kolei umowę dożywocia można zmienić. Zgodnie z art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli z ważnych powodów nie można wymagać od jednej ze stron, aby nadal pozostawała w osobistej styczności z drugą stroną, sąd może na żądanie jednej z nich zamienić uprawnienia wynikające z umowy dożywocia na rentę. To jedyny prawnie skuteczny sposób, by dożywocie przekształcić w inne świadczenie, które nie blokuje sprzedaży nieruchomości za życia dożywotnika.

Trzeba jednak zaznaczyć, że taka zamiana nie następuje automatycznie. Konieczne jest wniesienie sprawy do sądu i przedstawienie odpowiednich dowodów. Dopiero po wydaniu wyroku i wykreśleniu wpisu z działu III księgi wieczystej, nieruchomość może być swobodnie sprzedana.

Nieruchomości z dożywociem na Śląsku – nasza specjalność

Sprzedaż nieruchomości z dożywociem co do zasady jest możliwa, ale obarczona poważnymi ograniczeniami prawnymi. Obowiązki wobec dożywotnika przechodzą na nabywcę, a rezygnacja z prawa dożywocia może nastąpić tylko w wyniku postępowania sądowego. Na Śląsku, szczególnie w miejscowościach takich jak Wodzisław Śląski czy okolice, znajduje się wiele mieszkań i domów obciążonych umową dożywocia. W praktyce oznacza to, że wielu właścicieli nie wie, jak przeprowadzić skuteczną sprzedaż takiej nieruchomości. Dlatego warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. Biuro nieruchomości TANI POŚREDNIK MEDIATOR Arkadiusz Ulążka specjalizuje się w sprzedaży nieruchomości z dożywociem. Oferujemy kompleksowe doradztwo nieruchomości w Wodzisławiu Śląskim, przygotowujemy komplet dokumentów i analizujemy każdą sytuację indywidualnie – także pod kątem możliwości prawnych sprzedaży. Rynek nieruchomości w Wodzisławiu to nasza codzienność – wiemy, jak radzić sobie z trudnymi przypadkami. Jeśli potrzebujecie Państwo wsparcia w tak trudnej transakcji, biuro nieruchomości Wodzisław Śląski TANI POŚREDNIK MEDIATOR pomoże znaleźć najlepsze rozwiązanie. Zapraszam do kontaktu telefonicznego 691-252-477.